Conheça
Direitos e Obrigações
Ao adquirir um imóvel, inúmeros fatores são importantes e decisivos, principalmente quando há a necessidade de subsÃdio financeiro.
Seu corretor é a pessoa ideal para ajudar em uma pesquisa aprofundada nas várias soluções apresentadas. Conheça um pouco delas.
O que é crédito imobiliário?
É uma linha de empréstimo/financiamento destinada à compra de imóveis novos e usados.
Escolhendo a melhor linha de crédito.
Escolha o imóvel que pretende adquirir e verifique as opções disponÃveis: SFH, SFI, Carteira Hipotecária, Consórcio, etc.
Compare as opções disponÃveis verificando:
1- as taxas de juros cobradas, que variam e podem significar uma redução ou aumento no preço total financiado;
2- se há cobrança de taxas (TAEG), quais são e se encarecem muito o crédito;
3- qual o Ãndice de atualização do contrato e em quais perÃodos haverá correção: os contratos de construtoras e incorporadoras costumam utilizar, na fase da obra, Ãndices da construção civil (INCC, CUB, etc.) e no financiamento, Ãndices de preços (IGPM, IGP, IPC, IPCA etc.). Bancos e instituições financeiras costumam utilizar a TR. Nos jornais de grande circulação, encontramos informações diárias sobre esses Ãndices, que nos permite compreender melhor de quanto efetivamente será o reajuste.
Saiba que... Alguns bancos oferecem contratos com prestações pré-fixadas (com o mesmo valor do inÃcio ao final do contrato), mas normalmente, para esse tipo de contrato, as taxas de juros são mais elevadas;
- Alguns bancos cobram taxas de juros reduzidas nos primeiros 36 (trinta e seis) meses do financiamento. Depois a parcela é reajustada. Calcule e compare o valor da parcela antes e depois do reajuste;
- As cooperativas utilizam o sistema de autogestão. Costumam trabalhar com financiamento próprio, geralmente com juros mais baixos, mas em alguns casos, após a conclusão da obra, poderá ser utilizado o financiamento através de instituição financeira.
Renda familiar X prestação.
Em regra, os agentes financeiros só concedem o empréstimo cuja mensalidade comprometa no máximo 30% (trinta por cento) da renda familiar. No entanto, se possÃvel, procure não comprometer mais do que 15% (quinze por cento) da renda para ter uma “folga” durante todo o financiamento.
Prazos e amortização.
- Os prazos de amortização do financiamento variam, mas encontramos financiamentos a partir de 05 (cinco) até 30 (trinta) anos.
- O sistema mais comum de amortização utilizado nos financiamentos bancários é o SAC.
- Nos contratos firmados com construtoras e incorporadoras, e nos contratos com taxas de juros pré-fixadas, o sistema mais utilizado é o Price.
- O prazo de quitação da dÃvida pode ser reduzido a qualquer tempo, bastando fazer pagamentos extras durante o contrato. A cada pagamento extra, há uma redução no saldo devedor e, consequentemente, redução no total de juros pago.
Caso decida quitar o contrato antes do final, saiba que:
1- deve haver um desconto dos juros, conforme determina o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 52;
2- nos contratos que utilizam a Tabela SAC, alguns agentes financeiros costumam informar no extrato mensal qual o valor para quitação do contrato naquele mês.
Garantias
A Alienação Fiduciária e a Hipoteca são as garantias mais frequentemente solicitadas nos financiamentos com recursos do SFH ou SFI, através das construtoras e incorporadoras.
Algumas construtoras ou incorporadoras solicitam avalistas.
Seguros
Nos contratos de financiamento imobiliário do SFH, existem dois tipos de seguros:
- MIP (Morte e Invalidez Permanente): a contratação é obrigatória, por lei, e garante a quitação do saldo devedor a qualquer momento do contrato;
- DFI (Danos FÃsicos no Imóvel): a contratação não é obrigatória. Tem a finalidade de repor as condições habitáveis do imóvel Contrato.
Antes de assinar o contrato, leia atentamente todas as cláusulas procurando esclarecer as dúvidas que surgirem.
Fique atento especialmente às cláusulas que envolvem valores e condições para a rescisão contratual.
Despesas com financiamento.
1- Custos de certidões que serão solicitadas junto com outros documentos;
2- Tarifas como a de avaliação do imóvel e abertura de cadastro;
3- ITBI (Imposto sobre transmissão de imóvel) – é cobrado nas transmissões de imóveis feitas pelo SFH;
4- Registro do contrato no Cartório de Imóveis. Alguns bancos oferecem ao consumidor a possibilidade financiar junto com o contrato de financiamento do imóvel, as despesas relativas ao ITBI e custas de Cartório. Verifique as condições e os limites desta linha de crédito.
FGTS
Os trabalhadores assalariados que possuem FGTS podem utilizá-lo para:
1- a compra da casa própria à vista,
2- dar de entrada na compra,
3- amortizar ou quitar o saldo devedor,
O recurso do FGTS não pode ser utilizado:
1- se o interessado já possui outro imóvel no mesmo municÃpio ou financiamento no SFH;
2- na aquisição de um imóvel cuja comercialização anterior teve uso do recurso há menos de 03 (três) anos.
Existe um limite de valor do imóvel para utilização do FGTS: verifique junto ao agente financeiro as regras de uso do recurso.
Saiba que...
- Para operar no SFH, o banco precisa ser autorizado pelo Banco Central;
- Os encargos cobrados no financiamento podem ser diferentes em cada agente financeiro;
- Nos contratos com prestações pré-fixadas, o sistema de amortização utilizado é a Tabela Price;
- Os contratos firmados com agentes financeiros do SFH têm força de escritura pública e, quando tratar-se de primeira aquisição, têm 50% de desconto nos valores cobrados pelo cartório imobiliário;
- As despesas de corretagem do imóvel são de responsabilidade do vendedor.
Principais termos utilizados no crédito imobiliário
Alienação Fiduciária: o imóvel financiado fica em nome do agente financeiro até a quitação total do contrato. O comprador tem somente a posse do imóvel.
Amortização: pagamento de uma determinada dÃvida em parcelas (mensais, bimestrais, anuais, etc.).
Carteira Hipotecária: linha de crédito com regras definidas por livre negociação no mercado, com maior liberdade em relação aos prazos, taxa de juros e preço do imóvel.
FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço): é formado por valores que os empregadores depositam na conta de cada trabalhador e corresponde a 8% por mês do salário do empregado.
ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Móveis): é o imposto de transferência de bens pago para a prefeitura.
Patrimônio de Afetação: significa que empreendimento é patrimônio independente da empresa e tem por objetivo proteger os compradores e as instituições que financiam o empreendimento de unidades em construção, evitando a paralisação das obras do empreendimento em caso de falência do construtor e/ou incorporador.
Renda Familiar: é a soma da renda total de todos que participarão da compra do imóvel, menos os descontos da previdência (INSS) e Imposto de Renda.
ResÃduo: saldo devedor que pode ainda restar ao final do pagamento de todas as mensalidades e parcelas do contrato.
Sistema de Amortização: é um plano de pagamento para quitação de um empréstimo ou financiamento.
Price: tipo de plano em que a um percentual fixo da dÃvida é amortizada (paga) desde o inÃcio do financiamento. As parcelas iniciais são menores do que as outras formas de amortização, mas a amortização do financiamento é menor que os juros pagos.
SAC: também amortiza um percentual fixo da dÃvida desde o inÃcio do financiamento. No entanto, a parcela inicial é maior, amortizando mais o saldo devedor.
SACRE: é semelhante ao SAC, mas por esse sistema primeiro é feita a correção do saldo devedor e depois da amortização.
SFH (Sistema Financeiro da Habitação): consiste em uma linha de financiamento habitacional para pessoas fÃsicas, disponÃvel nos agentes financeiros, com utilização de recursos da caderneta de poupança, FGTS e FAT (Fundo de Amparo ao Trabalhador)
SFI (Sistema Financeiro Imobiliário): é o Sistema Financeiro Imobiliário criado para financiar imóveis para pessoas fÃsicas com utilização de recursos do mercado financeiro (bancos, financeiras, etc.).
TAEG (Taxa Anual Efetiva Global): fórmula que engloba os juros e todas as taxas cobradas no financiamento.
TR (Taxa Referencial): é aquela que serve de referência nas transações financeiras realizadas no paÃs.