Conheça

Direitos e Obrigações

Ao adquirir um imóvel, inúmeros fatores são importantes e decisivos, principalmente quando há a necessidade de subsídio financeiro.

Seu corretor é a pessoa ideal para ajudar em uma pesquisa aprofundada nas várias soluções apresentadas. Conheça um pouco delas.

O que é crédito imobiliário?

É uma linha de empréstimo/financiamento destinada à compra de imóveis novos e usados.

Escolhendo a melhor linha de crédito.

Escolha o imóvel que pretende adquirir e verifique as opções disponíveis: SFH, SFI, Carteira Hipotecária, Consórcio, etc.

Compare as opções disponíveis verificando:

1- as taxas de juros cobradas, que variam e podem significar uma redução ou aumento no preço total financiado;

2- se há cobrança de taxas (TAEG), quais são e se encarecem muito o crédito;

3- qual o índice de atualização do contrato e em quais períodos haverá correção: os contratos de construtoras e incorporadoras costumam utilizar, na fase da obra, índices da construção civil (INCC, CUB, etc.) e no financiamento, índices de preços (IGPM, IGP, IPC, IPCA etc.). Bancos e instituições financeiras costumam utilizar a TR. Nos jornais de grande circulação, encontramos informações diárias sobre esses índices, que nos permite compreender melhor de quanto efetivamente será o reajuste.

Saiba que... Alguns bancos oferecem contratos com prestações pré-fixadas (com o mesmo valor do início ao final do contrato), mas normalmente, para esse tipo de contrato, as taxas de juros são mais elevadas;

- Alguns bancos cobram taxas de juros reduzidas nos primeiros 36 (trinta e seis) meses do financiamento. Depois a parcela é reajustada. Calcule e compare o valor da parcela antes e depois do reajuste;

- As cooperativas utilizam o sistema de autogestão. Costumam trabalhar com financiamento próprio, geralmente com juros mais baixos, mas em alguns casos, após a conclusão da obra, poderá ser utilizado o financiamento através de instituição financeira.

Renda familiar X prestação.

Em regra, os agentes financeiros só concedem o empréstimo cuja mensalidade comprometa no máximo 30% (trinta por cento) da renda familiar. No entanto, se possível, procure não comprometer mais do que 15% (quinze por cento) da renda para ter uma “folga” durante todo o financiamento.

Prazos e amortização.

- Os prazos de amortização do financiamento variam, mas encontramos financiamentos a partir de 05 (cinco) até 30 (trinta) anos.

- O sistema mais comum de amortização utilizado nos financiamentos bancários é o SAC.

- Nos contratos firmados com construtoras e incorporadoras, e nos contratos com taxas de juros pré-fixadas, o sistema mais utilizado é o Price.

- O prazo de quitação da dívida pode ser reduzido a qualquer tempo, bastando fazer pagamentos extras durante o contrato. A cada pagamento extra, há uma redução no saldo devedor e, consequentemente, redução no total de juros pago.

Caso decida quitar o contrato antes do final, saiba que:

1- deve haver um desconto dos juros, conforme determina o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 52;

2- nos contratos que utilizam a Tabela SAC, alguns agentes financeiros costumam informar no extrato mensal qual o valor para quitação do contrato naquele mês.

Garantias

A Alienação Fiduciária e a Hipoteca são as garantias mais frequentemente solicitadas nos financiamentos com recursos do SFH ou SFI, através das construtoras e incorporadoras.

Algumas construtoras ou incorporadoras solicitam avalistas.

Seguros

Nos contratos de financiamento imobiliário do SFH, existem dois tipos de seguros:

- MIP (Morte e Invalidez Permanente): a contratação é obrigatória, por lei, e garante a quitação do saldo devedor a qualquer momento do contrato;

- DFI (Danos Físicos no Imóvel): a contratação não é obrigatória. Tem a finalidade de repor as condições habitáveis do imóvel Contrato.

Antes de assinar o contrato, leia atentamente todas as cláusulas procurando esclarecer as dúvidas que surgirem.

Fique atento especialmente às cláusulas que envolvem valores e condições para a rescisão contratual.

Despesas com financiamento.

1- Custos de certidões que serão solicitadas junto com outros documentos;

2- Tarifas como a de avaliação do imóvel e abertura de cadastro;

3- ITBI (Imposto sobre transmissão de imóvel) – é cobrado nas transmissões de imóveis feitas pelo SFH;

4- Registro do contrato no Cartório de Imóveis. Alguns bancos oferecem ao consumidor a possibilidade financiar junto com o contrato de financiamento do imóvel, as despesas relativas ao ITBI e custas de Cartório. Verifique as condições e os limites desta linha de crédito.

FGTS

Os trabalhadores assalariados que possuem FGTS podem utilizá-lo para:

1- a compra da casa própria à vista,

2- dar de entrada na compra,

3- amortizar ou quitar o saldo devedor,

O recurso do FGTS não pode ser utilizado:

1- se o interessado já possui outro imóvel no mesmo município ou financiamento no SFH;

2- na aquisição de um imóvel cuja comercialização anterior teve uso do recurso há menos de 03 (três) anos.

Existe um limite de valor do imóvel para utilização do FGTS: verifique junto ao agente financeiro as regras de uso do recurso.

Saiba que...

- Para operar no SFH, o banco precisa ser autorizado pelo Banco Central;

- Os encargos cobrados no financiamento podem ser diferentes em cada agente financeiro;

- Nos contratos com prestações pré-fixadas, o sistema de amortização utilizado é a Tabela Price;

- Os contratos firmados com agentes financeiros do SFH têm força de escritura pública e, quando tratar-se de primeira aquisição, têm 50% de desconto nos valores cobrados pelo cartório imobiliário;

- As despesas de corretagem do imóvel são de responsabilidade do vendedor.

Principais termos utilizados no crédito imobiliário

Alienação Fiduciária: o imóvel financiado fica em nome do agente financeiro até a quitação total do contrato. O comprador tem somente a posse do imóvel.

Amortização: pagamento de uma determinada dívida em parcelas (mensais, bimestrais, anuais, etc.).

Carteira Hipotecária: linha de crédito com regras definidas por livre negociação no mercado, com maior liberdade em relação aos prazos, taxa de juros e preço do imóvel.

FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço): é formado por valores que os empregadores depositam na conta de cada trabalhador e corresponde a 8% por mês do salário do empregado.

ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Móveis): é o imposto de transferência de bens pago para a prefeitura.

Patrimônio de Afetação: significa que empreendimento é patrimônio independente da empresa e tem por objetivo proteger os compradores e as instituições que financiam o empreendimento de unidades em construção, evitando a paralisação das obras do empreendimento em caso de falência do construtor e/ou incorporador.

Renda Familiar: é a soma da renda total de todos que participarão da compra do imóvel, menos os descontos da previdência (INSS) e Imposto de Renda.

Resíduo: saldo devedor que pode ainda restar ao final do pagamento de todas as mensalidades e parcelas do contrato.

Sistema de Amortização: é um plano de pagamento para quitação de um empréstimo ou financiamento.

Price: tipo de plano em que a um percentual fixo da dívida é amortizada (paga) desde o início do financiamento. As parcelas iniciais são menores do que as outras formas de amortização, mas a amortização do financiamento é menor que os juros pagos.

SAC: também amortiza um percentual fixo da dívida desde o início do financiamento. No entanto, a parcela inicial é maior, amortizando mais o saldo devedor.

SACRE: é semelhante ao SAC, mas por esse sistema primeiro é feita a correção do saldo devedor e depois da amortização.

SFH (Sistema Financeiro da Habitação): consiste em uma linha de financiamento habitacional para pessoas físicas, disponível nos agentes financeiros, com utilização de recursos da caderneta de poupança, FGTS e FAT (Fundo de Amparo ao Trabalhador)

SFI (Sistema Financeiro Imobiliário): é o Sistema Financeiro Imobiliário criado para financiar imóveis para pessoas físicas com utilização de recursos do mercado financeiro (bancos, financeiras, etc.).

TAEG (Taxa Anual Efetiva Global): fórmula que engloba os juros e todas as taxas cobradas no financiamento.

TR (Taxa Referencial): é aquela que serve de referência nas transações financeiras realizadas no país.